Amtshaftungsansprüche bei fehlerhaften Immobilien-Wertermittlungen zur Zwangsversteigerung?

In einem Zwangsversteigerungsverfahren ist es gängige Praxis, dass durch das zuständige Amtsgericht vor dem eigentlichen Verfahren eine Wertermittlung der Immobilien beauftragt werden. Für diesen Zweck werden i.d.R. öffentlich-bestellte und vereidigte Sachverständige der IHK eingesetzt. Von den Sachverständigen ist hierbei zu beachten:

„… Dem Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren muss bekannt sein, was er bei freihändigem Erwerb auf dem „gesunden Grundstücksmarkt“, also auch ohne Berücksichtigung von ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen, außerhalb der Zwangsversteigerung für eine Immobilie bezahlen müsste.

Aus Gründen der Transparenz und Nachvollziehbarkeit muss daher das Verkehrswertgutachten im Zwangsversteigerungsverfahren auch den Wert darstellen, den ein Erwerber im freihändigen Erwerb eines Grundstücks auf dem Markt zahlen müsste, also den Verkehrswert im eigentlichen Sinn des § 194 BauGB unter Berücksichtigung aller Werteinflüsse (z.B. auch aller Einflüsse aus Abt. II des Grundbuchs), also den

„Verkehrswert im belasteten Zustand“ (sofern Belastungen vorliegen)

Hypotheken, Grund- und Rentenschulden bleiben in der Regel ohne Beachtung, da sie nur den Preis, nicht jedoch den Wert beeinflussen. Ausnahmen bestehen in wenigen Fällen, etwa dann, wenn sich Bindungen aufgrund der Eintragung von Wohnungsbauförderungsmitteln in Abt. III des Grundbuchs ergeben…“

Bodenwertermittlung bei Zwangsversteigerung

„… Die Bodenwertermittlung wird üblicherweise auf der Grundlage von Bodenrichtwerten durchgeführt. Zur Erläuterung für den Leser des Gutachtens, ist zunächst darzulegen, was ein Bodenrichtwert ist (vgl. Kleiber/Tillmann, Trainingshandbuch Grundstückswertermittlung (2007, u.a. S. 62, 63). Anschließend ist der heranzuziehende Richtwert mit seinen Definitionselementen und der Quellenangabe (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in … zum Stichtag vom …) zu beschreiben.

Schließlich sind die wertbestimmenden Eigenschaften des Richtwertgrundstücks denen des Bewertungsgrundstücks gegenüberzustellen …“

Quelle: Bernd Stumpe; Hans-Georg Tillmann: Versteigerung und Wertermittlung 2. Auflage, Zugriff am 31.5.2019