Darlehensvertrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung (Extrakosten) ablösen

Haben sich auch Ihre Lebensumstände verändert, die eine Umstrukturierung Ihrer bestehenden (Bau-)Finanzierungen bedürfen?

Dies kann etwa der Fall sein, wenn die erworbene Immobilie noch vor Ende der Vertragslaufzeit des Darlehens verkauft werden soll oder sich Ihre finanzielle Situation verändert hat.

Zwar zeigen sich die Bankinstitute in diesen Fällen häufig bereit, die Darlehensverträge zu beenden, lassen sich den vermeintlich eintretenden Schaden aber durch eine oftmals sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) bezahlen. Diese sind oftmals nicht gerechtfertigt, da es Konstellationen gibt, bei denen die Bank nicht entschädigt werden muss. Nachfolgend zeigen wir auf, wie Sie Ihren Darlehensvertrag ohne Extrakosten ablösen.

Gesetzliches Kündigungsrecht bei Baukrediten mit Zinsbindung von mehr als zehn Jahren

Bei Darlehen mit variabler Verzinsung steht dem Verbraucher per Gesetz zu, den Vertrag jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen zu können (§ 489 Abs. 2 BGB). Daher garantieren die Anbieter von variablen Krediten den Zins im Allgemeinen auch nur für drei Monate. Bei Finanzierungen, bei denen der Zins für eine längere Zeit fest vereinbart wird, gibt es dieses Kündigungsrecht nicht. Das betrifft vor allem Baufinanzierungen.

Ist bei einer solchen Baufinanzierung oder einer anderen Kreditart allerdings eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart, was häufig der Fall ist, so verfügt der Darlehensnehmer über ein außerordentliches Kündigungsrecht. Er kann dann spätestens nach zehn Jahren und sechs Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus seinem Vertrag heraus (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Ein solches Vorgehen ist daher für Verbraucher sinnvoll, die Ihre Finanzierung vor dem Jahr 2011 geschlossen haben und die aktuell noch besteht.

Fehler beim Vertragsabschluss durch das Geldinstitute

Ein bahnbrechendes Urteil des OLG Frankfurt vom 1. Juli 2020 stützt die Rechte der Verbraucher und bestätigt, Darlehensverträge können unter gewissen Umständen ohne Vorfälligkeitsentschädigung beendet werden.

Fehlerhafte Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung – OLG Urteil

Wurde der Immobiliar-Darlehensvertrag seit dem 21. März 2016 geschlossen, so hat sich durch die Rechtsprechung des Oberlandesgericht Frankfurt eine neue Möglichkeit eröffnet, keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Der Gesetzgeber hat im März 2016 festgeschrieben, dass Banken ihre Kunden gerade auch bei Baufinanzierungen klar und deutlich über die Vorfälligkeitsentschädigung belehren müssen. Trotz ähnlicher Vorgaben im Zusammenhang mit den Widerrufsbelehrungen haben viele Institute ihre Verträge noch immer nicht verbraucherfreundlich gestalten und verständlich formuliert.

So hat das Oberlandesgerichts Frankfurt am Main in den Verträgen der Commerzbank Fehler in den Finanzierungsunterlagen gefunden (Az. 17 U 810/19). Gem. § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB müssen Darlehensverträge Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung enthalten und diese Angaben müssen „zureichend“ sein, was

  • vollständig
  • klar
  • prägnant
  • verständlich und
  • genau

bedeutet. Laut dem OLG Frankfurt hat die Commerzbank diese Voraussetzung nicht erfüllt, da der Verbraucher den allgemeinen Darlehensbedingungen nicht entnehmen konnte, wie die Bank im Falle der vorzeitigen Rückzahlung die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen würde.

Zwar habe die Bank die vorzunehmenden Rechenschritte im Einzelnen dargestellt, allerdings sei diese Darstellung in Bezug auf den zweiten Rechenschritt unverständlich.

Im Ergebnis fehle es an zureichenden Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, so dass die Bank eine solche nicht erheben könne und diese nun zurückerstatten muss. Es dürfte zu erwarten sein, dass das Urteil auch auf Darlehensunterlagen anderer Banken übertragen werden kann, die aufgrund ähnlicher Formulierungsfehler ebenfalls fehlerhafte Kreditverträge ausgehändigt haben.

Jeder Immobiliendarlehensvertrag, der seit dem 21. März 2016 abgeschlossen wurde und bei dem die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ansteht oder bereits geleistet wurde, sollte überprüft werden – dafür stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Bankinstitute haben nicht nur fehlerhafte Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in Darlehensverträgen gemacht, sondern auch im Rahmen der Widerrufsbelehrungen.

Wenn ein Verbraucher einen Kredit aufnimmt, muss ihn seine Bank darüber informieren, dass er ein Widerrufsrecht hat und ihn mittels der Belehrung in die Lage versetzen, den Vertrag rückgängig machen zu können.

Jedoch haben sich in dieser Belehrung bei vielen Geldhäusern über die Jahre Fehler eingeschlichen, welche die Verbraucher unter Umständen auch Jahre nach Vertragsschluss noch ermächtigen kann, das Darlehen zu widerrufen. Sodann kann der Kredit zurückgezahlt werden, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Dadurch ist bei Baufinanzierungen möglich, mehrere Tausend Euro zu sparen. Auch muss keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden, wenn die Bank wegen Zahlungsverzug vorzeitig gekündigt hat (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 103/15).


Vorfälligkeitsentschädigung prüfen lassen!


Die Vorfälligkeitsentschädigung – auch Vorfälligkeitsentgeld genannt – wird von Kreditinstituten regelmäßig dann verlangt, wenn der Kunde ein Darlehen mit fester Laufzeitbindung, vorzeitig ablösen will.

In solchen Fällen steht dem Kreditinstitut der entstandene Zinsschaden zu – dieser errechnet sich entweder aus dem vereinbarten Zins und der (fiktiven) Wiederanlage in festverzinsliche Hypothekenpfandbriefe (sog. Aktiv-Passiv-Methode) bzw. durch die Differenz bei einer Neuausleihung (sog. Aktiv-Aktiv-Methode) – gekürzt um Verwaltungsaufwendungen und ersparte Risikokosten..

BGH Vorgaben zur Vorfälligkeitsentschädigung


Hierzu hat der BGH in verschiedenen Urteilen (XI ZR 197/96, XI ZR 27/00 und XI ZR 285/03) relativ klare Vorgaben gemacht. Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung kommt es häufig – oft durch Unkenntnis – zu erheblichen Fehlern, die im Ergebnis zu einer deutlichen Erhöhung der Vorfälligkeitsentschädigung führen, diese deutliche Erhöhung kann mehrere Tausend EURO betragen.

Ein weiterhin strittiger – bisher noch nicht durch den BGH geklärter Punkt – ist die Höhe des Abzugs bei der Risikokostenersparnis und der Verwaltungskosten bei Hypothekarkrediten. Hier werden sowohl von den Verbraucherzentralen und der Finanzlehre als auch vom Kreditsachverständigen, gegenüber den (meisten) Kreditinstituten, sehr gegensätzliche Auffassungen vertreten. Ob z.B. ein Risikokostenabzug in Höhe von 0,050 % oder 0,150 % vorgenommen wird, kann ebenfalls zu einer Differenz von mehreren Tausend EURO führen. Eine Verminderung des Risikokostenabzuges von unter 0,150 % ist nur bei Objekten angemessen, wo der Beleihungsauslauf bei deutlich unter 50 % liegt.

Zu den Verwaltungskosten gibt es bisher ein Urteil des OLG Schleswig (5 U 124/95) welches in seinem Urteil erstmalig die Angemessenheit der Verwaltungskosten festgelegt hat.

Drängt die Bank oder Sparkasse hingegen schriftlich (z.B. unter Androhung der Kreditkündigung) auf vorzeitige Ablösung – so kann die Bank / Sparkasse im Falle der dann erfolgten Ablösung – in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Wenn Sie nicht sicher nicht, ob die Ihnen in Rechnung gestellte Vorfälligkeitsentschädigung angemessen ist, kann das problemlos in einer Erstprüfung durch unseren Kreditsachverständigen geprüft werden. Das OLG Celle kommt in seinem Urteil Az. 3 U 3/06 zu der gleichen Auffassung.

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